Umowa kupna-sprzedaży jest umową cywilnoprawną, a jej istotą jest przeniesienie własności rzeczy ze sprzedawcy na kupującego. Określają ją cechy takie jak: konsensualność, odpłatność i wzajemność, ponadto jest to umowa zobowiązująca i kazualna. Musi posiadać takie elementy jak określenie stron, przedmiotu świadczeń stron oraz ceny.
Umowa kupna-sprzedaży – ważne wymogi
Umowa kupna-sprzedaży – podobnie jak każda inna umowa – wiąże się z koniecznością dopełnienia paru formalności. Oprócz wymienionych we wstępie elementów, które muszą obowiązkowo się w niej znaleźć, należy mieć na uwadze również następujące aspekty:
– w sytuacji, gdy jej przedmiotem jest przedsiębiorstwo, forma pisemna z podpisami stron poświadczonymi notarialnie jest obligatoryjna pod rygorem nieważności,
– gdy przedmiot sprzedaży stanowi nieruchomość, prawo użytkowania wieczystego bądź spadek, umowa musi bezwzględnie posiadać formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności,
– jeśli w umowie zastrzeżone zostało prawo własności rzeczy sprzedanej, a rzecz została wydana kupującemu, to zastrzeżenie te należy potwierdzić pismem – przy czym jego skuteczność wobec wierzycieli kupującego uzależniona jest od posiadania przez nie tzw. daty pewnej,
– jeżeli w rachubę wchodzi sprzedaż ratalna, zastrzeżenia natychmiastowej wymagalności ceny można dokonać wyłącznie w formie pisemnej przy podpisywaniu umowy,
– zdarza się, że umowa wymaga szczególnej formy, zaś sprzedający na jej podstawie wykonuje zastrzeżone w niej prawo odkupu – w takim układzie umowa musi zachować tę samą formę.
Umowa nie spełniająca wymogów formalnych nie może zostać uznana za ważną.
Komu i kiedy potrzebna jest umowa kupna-sprzedaży?
Umowę kupna-sprzedaży sporządza się w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron. Bardzo ważne jest to, by jej nie zgubić – z tego względu, że zawarcie transakcji nie oznacza końca formalności. Z tytułu zawarcia umowy kupujący jest zobowiązany do złożenia w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od zawarcia umowy deklaracji PCC-3 i zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości przedmiotu umowy – pod warunkiem, że wartość ta wynosi więcej niż 1000 zł. Wymagane jest wówczas okazanie opisywanego dokumentu. Ponadto jest on potrzebny np. przy rejestracji samochodu – nie ma opcji zarejestrowania go bez udowodnienia, że jest się jego właścicielem.
Warto zatem zabezpieczyć się na wypadek, gdyby doszło do zgubienia lub zniszczenia umowy. W jaki sposób? Wystarczy pozostać w kontakcie ze sprzedawcą, by w razie kłopotów odtworzyć dokument. Można go przepisać lub skserować – ale uwaga, muszą znaleźć się na nim oryginalne podpisy stron transakcji. Jeśli wymagane jest potwierdzenie ich u notariusza bądź zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, także należy to uczynić.
Umowa kupna-sprzedaży jako dowód księgowy
W niektórych sytuacjach umowa kupna-sprzedaży jest potrzebna przedsiębiorcom – dzieje się tak wtedy, gdy przedmiot umowy jest nabywany przez firmę, a transakcji nie da się udowodnić fakturą czy paragonem. Za dowód księgowy umowa kupna-sprzedaży może zostać uznana, jeżeli spełnia określone warunki. Przede wszystkim powinna zostać zawarta w celu zachowania, uzyskania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Poza tym muszą zostać w niej zamieszczone następujące informacje:
– określenie wystawcy lub wskazanie stron uczestniczących w transakcji,
– datę wystawienia oraz datę lub okres dokonania transakcji, której umowa dotyczy – jeśli data dokonania operacji gospodarczej odpowiada dacie wystawienia dowodu, wystarczy podanie jednej z tych dat,
– przedmiot umowy, jego wartość i ilościowe określenie, jeżeli jest on wymierny w jednostkach naturalnych,
– podpisy osób uprawnionych do prawidłowego udokumentowania operacji gospodarczych.