Umowa kupna-sprzedaży to jedna z najpopularniejszych umów cywilnoprawnych, istotą której jest przeniesienie własności rzeczy ze sprzedawcy na kupującego. Jej stroną może być osoba fizyczna lub prawna, a także jednostka organizacyjna nie będąca osobą prawną, której ustawa przyznała zdolność prawną. Przedmiotem takiej umowy są m. in. rzeczy oznaczone indywidualnie bądź tylko co do gatunku – w tym mieszkania.
Rodzaj umowy
Transakcja kupna-sprzedaży mieszkania to jedna z najczęściej zawieranych transakcji – zarówno na wtórnym rynku, jak i na pierwotnym. Związane z nią koszty są bardzo wysokie, dlatego też koniecznie trzeba zadbać o to, by od strony formalnej wszystko zostało załatwione tak, jak należy. Mowa tu w głównej mierze o umowie, która w tym przypadku powinna mieć formę pisemną, przy czym koniecznie trzeba wspomnieć o dostępnych tu opcjach, a są to mianowicie:
– zwykła umowa – czyli zawarta pomiędzy stronami transakcji bez notariusza, w rachubę wchodzi jedynie w przypadku umowy przedwstępnej,
– umowa z notariuszem – przepisy stanowią, iż obrót nieruchomościami zawsze wiąże się z koniecznością podpisania aktu notarialnego, ponieważ w innym wypadku właściwa umowa staje się nieważna.
Co zamieścić w treści umowy?
Przygotowanie treści umowy właściwej – określanej także mianem przyrzeczonej – najlepiej jest powierzyć notariuszowi. Zastanawiając się nad tym, jak wypełnić takowy dokument, trzeba przede wszystkim wiedzieć, jakie dane muszą się w nim znaleźć, a są to:
– określenie stron umowy oraz podanie ich danych,
– opis sprzedawanego lokalu, a zatem położenie, adres oraz powierzchnia,
– określenie formy własności mieszkania – odrębna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, opis księgi wieczystej, informacja czy mieszkanie objęte jest współwłasnością, czy wspólnością małżeńską,
– wskazanie dokumentu określającego prawo własności sprzedającego do przedmiotowego mieszkania,
– określenie ceny sprzedaży,
– zastrzeżenie zadatku bądź zaliczki na poczet całkowitej ceny nieruchomości,
– oświadczenie sprzedającego o tym, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich i nie posiada żadnych zadłużeń,
– potwierdzenie, iż sprzedający odebrał zapłatę.
Istotne aspekty i przykładowy wzór umowy
Może się jednak zdarzyć tak, że mieszkanie jest zadłużone, np. wskutek obciążenia kredytem hipotecznym. W takiej sytuacji wymagane jest bardzo dokładne opisanie tego obciążenia. Jeśli strony ustalą, że kupujący je przejmuje, wówczas w umowie fakt ten również musi zostać precyzyjnie przedstawiony. Dodatkowo kupujący ma prawo domagać uwzględnienia w umowie oświadczeń, na których z różnych względów mu zależy – mogą one dotyczyć np. sprzedaży numeru stacji telefonicznej etc.
W przypadku umów przedwstępnych obowiązują generalnie te same zasady, przy czym pojawia się istotna uwaga, a mianowicie taka, by takowej umowie nadać formę aktu notarialnego. Jest to dobre zabezpieczenie na wypadek, gdyby któraś ze stron chciała się nagle wycofać – to gwarancja, że transakcja zostanie sfinalizowana. Ma to niebagatelne znaczenie zwłaszcza wówczas, gdy pewne opłaty zostały już poczynione.
Przy tej sporności należy zaznaczyć, iż nie ma jednego, odgórnie narzuconego wzoru dokumentu. Poniżej zamieszczona jest jego przykład:
Inne kwestie
Zawarcie umowy oraz uiszczenie opłaty za mieszkanie nie oznacza jednak końca wydatków. Trzeba jeszcze zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. ceny mieszkania, opłatę sądową od wpisu prawa własności liczoną od ceny sprzedaży, taksę notarialną, prowizję dla pośrednika etc. Co do zasady przyjmuje się, że wszystkie te koszty ponosi kupujący, aczkolwiek strony umowy mogą się umówić co do ich podziału.
Jeśli nieruchomość mieszkalna jest kupowana na potrzeby działalności gospodarczej, pojawia się wtedy pytanie o to, jak księgować umowę kupna-sprzedaży. Istnieje możliwość ujęcia jej w kosztach firmy, ale muszą przy tym zostać spełnione pewne warunki – najważniejsze jest to, by umowa została zawarta w celu zachowania, uzyskania lub zabezpieczenie źródła przychodów. Mówiąc innymi słowy, nabycie omawianej nieruchomości musi pozostawać w zgodzie z interesem firmy i być ściśle powiązane z profilem jej działalności. Umowa kupna-sprzedaży może zostać uznana za dowód księgowy, jeśli zawiera:
– wiarygodne określenie wystawcy lub wskazanie stron uczestniczących w operacji gospodarczej, której dowód dotyczy,
– datę wystawienia dowodu oraz datę lub okres dokonania operacji gospodarczej, której dowód dotyczy, z tym że jeżeli data dokonania operacji gospodarczej odpowiada dacie wystawienia dowodu, wystarcza podanie jednej daty,
– przedmiot operacji gospodarczej i jego wartość oraz ilościowe określenie, jeżeli przedmiot operacji jest wymierny w jednostkach naturalnych,
– podpisy osób uprawnionych do prawidłowego udokumentowania operacji gospodarczych.